Sprzedaż nieruchomości

[maniutek23stan]

Dzień dobry,

Zwracam się z takimi zapytaniami odnośnie sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z przynależnościami. Pierwszy raz się tym zajmuje, i w związku z tym mam kilka pytań. Nadleśnictwo będzie teraz sprzedawało budynek mieszkalny trójrodzinny wraz z przynależnościami i gruntem. Ponadto do tej osady ustanowiona jest służebność drogi koniecznej i wodociągu. Najemcami są dwóch podleśniczych i wdowa po leśniczym. Nadleśnictwo zleciło wyłonionemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości dla poszczególnych najemców, wycenę wartości rocznej służebności oraz wykonanie rzutów lokali i pomieszczeń przynależnych celem uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali:
1) zgodnie z art. 40a ust. 4 ustawy o lasach cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%. W związku z tym podleśniczowie będą musieli złożyć zaświadczenie o zatrudnieniu, od kiedy pracują w jednostkach organizacyjnych lasów państwowych i zaświadczenie o wynajmowaniu danego lokalu wraz z przynależnościami i później na tej podstawie móc wyliczyć jaki procent zniżki przysługuje podleśniczym?
2) zgodnie z art. 40a ust. 5 ustawy o lasach przepis ust. 4 stosuje się również do osób bliskich, pozostałych po pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi. Przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych i zstępnych, a także osoby przysposobione. W tym jednym z najmowanych lokali najemcą jest wdowa po leśniczym. Zamieszkiwała w tym lokalu w chwili śmierci swojego męża leśniczego. Po jego śmierci została zawarta umowa najmu, która obowiązuje do chwili obecnej. Czy przy obliczaniu zniżki dla wdowy będzie liczył się tylko i wyłącznie okres najmowania przez nią tego lokalu mieszkalnego czy też jakieś inne są przesłanki powodujące obniżki ceny sprzedaży tego lokalu dla wdowy po leśniczym? Jak prawidłowo wyliczyć zniżki dla wdowy po leśniczym?
3) rzeczoznawca złożył ofertę na wykonanie tego przedmiotu zamówienia na kwotę 3 600,00 zł brutto. W sprzedawanej nieruchomości mieszka 3 najemców. Budynek mieszkalny ma łączną powierzchnie użytkową 150 m2, w tym każdy z najemców zajmuje odpowiednio lokale o powierzchni 80 m2, 40 m2 i 30 m2. Czy w związku ze sprzedażą te koszty powinny zostać podzielone na 3 osoby czyli po 1 200,00 zł na rzecz których będzie to sprzedawane czy inaczej powinny zostać poniesione te koszty przez tych nabywców?
4) czy nabywca ponosi wszystkie koszty związane ze sprzedażą, tj.: sporządzenie operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, wyrys działki, odpis z księgi wieczystej, sporządzenie dokumentacji geodezyjnej, zaświadczenie z urzędu miejskiego stwierdzającego zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania działka przeznaczona jest jako teren zabudowy mieszkaniowej i zawarcia aktu notarialnego czy któryś z tym wymienionych rzeczy nie ponosi nabywca tylko nadleśnictwo?
5) czy przy wycenionej nieruchomości przez rzeczoznawcę i wycenionej służebności przy sprzedaży powinno to sumować się i obliczyć później procent od tego jakie po zniżkach zapłaci nabywca czy też, oddzielnie dokonaną wycenę przez rzeczoznawcę i tylko od tej wycenionej nieruchomości naliczyć zniżkę jaką zapłaci nabywca i później podpisać umowę na służebność z nabywcą?
Z góry bardzo dziękuje za wszelką udzieloną pomoc w tym zakresie. Mam nadzieję że obrazowo przedstawiłem dany stan faktyczny.

[Sten]

Zaglądałeś do tego wątku?
http://www.lasypolskie.pl/viewtopic.php ... sc&start=0

[drwalnik]

Z góry bardzo dziękuje za wszelką udzieloną pomoc w tym zakresie. Mam nadzieję że obrazowo przedstawiłem dany stan faktyczny.

... bardzo obrazowo, ale większość odpowiedzi na swoje pytania znajdziesz w wątku, który Sten podał ...

[maniutek23stan]

Tak, w tym linku co został podany, znalazłem odpowiedź na niektóre moje postawione pytania czyli 3 i 4 . Jak będzie w przypadku pytania 1, 2 i 5?
Jeszcze mam takie jedno pytanie, jak prawidłowo liczyć okres najmowania nieruchomości. Stan faktyczny: Podleśniczy wynajmuje lokal mieszkalny od 10.07.2010 r., a od 05.06.2011 r. pomieszczenie w budynku gospodarczym. Oba te budynki przeznaczone są do sprzedaży. W ustawie o lasach jest przepis, iż jest 3% za każdy rok najmu tego lokalu. W tym przypadku będzie 3 lata najmowania x 3% co da 9% i nieważne jest że pomieszczenie w budynku gospodarczym jest najmowane dopiero od 2012, ważny jest lokal który jest wynajmowany i przeznaczony do sprzedaży i to bierze się do wyliczenia zniżki, czy może jestem w błędzie?
Z góry dziękuje za wszelkie rady w tym zakresie.

[drwalniczek]

Jak to właściwie z tymi pustostanami jest? W bilp ukazało się ogłoszenie o sprzedaży pustostanu w nadlesnictwie nad morzem. Nadlesnictwo ogłosiło to w prasie.
1) Mam 95 % zniżki i myśle sobie ze złoże podanie. W zasadzie nie znam wyceny tej nieruchomosci, wiec czy po złożeniu podania o zakup bez problemu mogę pózniej ( bez żadnych zobowiązań ) zrezygnować z zakupu?
2) Czy nadlesnictwo może odmówić podania wyceny nieruchomosci przez telefon? W zasadzie logicznym jest wiedzieć do czego sie startuje.
3) Czy jeżeli podanie o nabycie pustostanu złoży jeszcze jedna osoba i po ogłoszeniu przetargu ograniczonego oferta tej drugiej osoby będzie bardziej atrakcyjna ale tamta osoba będzie miała 50 % bonifikaty, a ja 95 %, to czy na pewno tamta osoba zostanie nabywcą? - wg mnie na pewno, ale słyszałem rożne głosy, wiec wole zapytać.
4) Jaki podatek muszę zapłacić za zakup lokalu wycenionego na 400 tys. zł? Pcc i dochodowy?
5) Czy jeżeli nabędą pustostan, to czy mogę jeszcze startować do zakupu znowu innego pustostanu np za miesiąc? I czy ulgi moje nadal obowiązują?
6) Czy leśniczy może nabyć pustostan?
7) Czy w ogłoszeniu w prasie nie jest obowiązkowym podania przez nadlesnictwo kwoty wyceny?
Czy ogłoszenia w prasie ukazują sie w prasie leśnej (głos lasu, echa lesne, las polski itd...)?

Z góry dzięki za pomoc!

[Piotrek]

W bilp ukazało się ogłoszenie o sprzedaży pustostanu w nadlesnictwie nad morzem. Nadlesnictwo ogłosiło to w prasie.
1) Mam 95 % zniżki i myśle sobie ze złoże podanie.

Nie wydaje mi się aby przysługiwała ci zniżka. Ona dotyczy tylko lokalu który wynajmujesz. Pustostan musisz kupić za pełną cenę...
Przeczytaj uważnie art. 40a ustawy o lasach.

[borowiak]

Przeczytaj uważnie art. 40a ustawy o lasach.

Czyli:

9. Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4.

który mówi:

4. Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

Wiem, że nie brzmi to do końca logicznie, jednak na pustostan przysługuje zniżka (znane są mi takie zakupy), zmienione są jednak zasady opodatkowania. Wrzucę później pismo tego dotyczące.

[borowiak]

Wspomniane pismo:

1. w przypadku pracowników Lasów Państwowych (jednostki organizacyjnej sprzedającej nieruchomość), niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży - ewentualne przychody osiągnięte w związku z preferencyjnym nabyciem lokalu mieszkalnego (pustostanu) przez pracownika należy zakwalifikować do przychodów ze stosunku pracy, o których mowa wart. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany przychód pracodawca ma obowiązek doliczyć do wynagrodzenia wypłaconego w danym miesiącu i od łącznej wartości obliczyć, pobrać i odprowadzić zaliczkę na podatek dochodowy od osób fizycznych według zasad przewidzianych dla opodatkowania przychodów ze stosunku pracy, zgodnie z przepisami art. 31, 32, i 38 w/w ustawy.
2. w przypadku byłych pracowników (emerytów, rencistów) jednostki Lasów Państwowych zbywającej tę nieruchomość, niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży - przychód osiągnięty przez nabywcę w związku z preferencyjnym nabyciem nieruchomości zakwalifikować należy do przychodów z tzw. innych źródeł, o których mowa wart. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Do opodatkowania przedmiotowego przychodu znajdzie zastosowanie art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 1 pkt 38 tej ustawy. Stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od uzyskanych dochodów (przychodów) pobiera się zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu świadczeń otrzymanych przez emerytów lub rencistów, w związku z łączącym ich uprzednio z zakładem pracy stosunkiem służbowym, stosunkiem pracy, pracy nakładczej lub spółdzielczym stosunkiem pracy, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 1 pkt 26 i 38 - w wysokości 10 należności. Zryczałtowany podatek pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Zgodnie z art. 30 ust. 8 cytowanej ustawy dochodów (przychodów) o których mowa w ust. 1 nie łączy się z dochodami opodatkowanymi na zasadach określonych wart. 27. Stosownie do art. 41 ust. 4 w/w ustawy płatnicy, o których mowa w ust. 1 są obowiązani pobierać zryczałtowany podatek dochodowy od dokonywanych wypłat (świadczeń) lub stawianych do dyspozycji podatnika pieniędzy lub wartości pieniężnych z tyto określonych wart. 30 ust. 1 pkt 4. Uzyskany dochód korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 38 ww. ustawy do wysokości 2280 zł, a nadwyżka ponad tę kwotę podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych wart. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy zryczałtowanym 10 podatkiem dochodowym , pobieranym przez płatnika bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodów. Płatnik przekazuje kwotę pobranych zaliczek (podatku) w terminie do 20 miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano zaliczki (podatek) na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla siedziby płatnika. Nadleśnictwo wystawia deklarację roczną PIT- 8AR i przesyła ją do końca stycznia roku następującego po roku podatkowym do urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według siedziby płatnika lub miejsca prowadzenia działalności.
3. w przypadku byłych pracowników Lasów Państwowych, niebędących emerytami, rencistami jednostki zbywającej nieruchomość i niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży- przychód osiągnięty przez nabywcę w związku z preferencyjnym nabyciem nieruchomości należy do
przychodów z tzw. innych źródeł, o których mowa wart. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku gdy nabywcą nieruchomości jest były pracownik (emeryt, rencista) innej jednostki Lasów Państwowych, przychód osiągnięty przez nabywcę w związku z preferencyjnym nabyciem lokalu będzie opodatkowany na zasadach określonych wart. 30 ust. 1 pkt 4 w/w ustawy (nadleśnictwo jako płatnik pobiera zryczałtowany 10 podatek od przychodu, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 1 pkt 38). Stosownie do treści art. 41 ust. 7 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przedmiotem świadczeń, o których mowa wart. 30 ust. 1 nie są pieniądze, podatnik jest obowiązany wpłacić płatnikowi kwotę zaliczki lub należnego zryczałtowanego podatku przed udostępnieniem wygranej (nagrody) lub świadczenia. Płatnik, w terminie do dnia 20 miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano zaliczkę (podatek) powinien ją przekazać na rachunek urzędu skarbowego. W terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym płatnicy, są obowiązani przekazać podatnikowi oraz do urzędu
skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca
zamieszkania podatnika roczną deklarację, według ustalonego wzoru (PIT - 8e). W odniesieniu do tej grupy potencjalnych nabywców znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane wart. 21 ust. 1 pkt 38 ustawy. Jak wynika z powyższego problem zakwalifikowania do odpowiedniego źródła
przychodów, a co za tym idzie opodatkowania przychodów uzyskanych przez osoby wykupujące na zasadach preferencyjnych nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprowadza się do ustalenia zależności między nabywcą nieruchomości a jednostką Lasów Państwowych zbywającą tę nieruchomość, tj. istotnym jest czy nabywca jest:
-pracownikiem tej jednostki organizacyjnej,
-byłym pracownikiem (emerytem, rencistą) tej jednostki organizacyjnej, bądź,
-pracownikiem albo byłym pracownikiem (emerytem, rencistą) innej jednostki organizacyjnej Lasów Państwowych. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu. Jeżeli zakupu dokonuje nie najemca, to nie korzysta on z wyżej wymienionego zwolnienia z podatku dochodowego i znajdują zastosowanie rozwiązania zaprezentowane w punktach 1 - 3 niniejszej opinii. Opinię powyższą opracowano w oparciu o obowiązujące normy prawne oraz stanowiska Ministra Finansów, wyrażone w interpretacjach indywidualnych przez dyrektorów izb skarbowych, zamieszczone w Portalu Interpretacji Prawnych i Podatkowych PGL LP.

[Piotrek]

A to nie wiedziałem...
No i po raz kolejny nieznajomość prawa szkodzi. Gdybym wiedział to dziś wszystkie pustostany w Polsce kupowali byście ode mnie

[drwalniczek]

A pozostałe pytania?
Znacie odpowiedzi?

[zulus]

Gdybym wiedział to dziś wszystkie pustostany w Polsce kupowali byście ode mnie

A zniżka nie jest przypadkiem jednorazowa?

[Piotrek]

A zniżka nie jest przypadkiem jednorazowa?

Do niedawna nie była. Coś tam majstrowali, żeby ją ograniczyć ale czy już ograniczyli? No a poza tym mówię o czasach minionych...

[borowiak]

A zniżka nie jest przypadkiem jednorazowa?

Analizując to ogłoszenie:
http://www.turek.poznan.lasy.gov.pl/doc ... 014r++.pdf
To tak

[Piotrek]

borowiak, ale ostatni punkt nie ma żadnego umocowania prawnego. Zapisy ustawy o lasach nie ograniczają prawa do skorzystanie ze zniżki tylko raz...

[borowiak]

Zapisy ustawy o lasach nie ograniczają prawa do skorzystanie ze zniżki tylko raz...

Przewidują takie sytuacje:

5. Przepis ust. 4 stosuje się również do osób bliskich, pozostałych po pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi. Przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych i zstępnych, a także osoby przysposobione. W razie zbiegu uprawnień do obniżenia należności osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe, okresy zatrudnienia tych osób mogą być sumowane, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży lokalu. Uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu.
5a. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 5, przysługuje osobom bliskim również w stosunku do lokalu, którego prawo najmu osoby te uzyskały w zamian za lokal dotychczas zajmowany w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika Lasów Państwowych. Uprawnienie to przysługuje tylko jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego lokalu.

[borowiak]

W sumie z pkt 5 i 5a można wysnuć następujący wniosek:

Uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu.

Dla :
- osób opisanych w pkt 4

4. Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

- do osób bliskich, pozostałych po pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi.
- osobom bliskim również w stosunku do lokalu, którego prawo najmu osoby te uzyskały w zamian za lokal dotychczas zajmowany w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika Lasów Państwowych.

[zulus]

Zapisy ustawy o lasach nie ograniczają prawa do skorzystanie ze zniżki tylko raz...

A czy znane są Wam przypadki kupna ze zniżką więcej niż jednego lokalu przez tą samą osobę?

[Piotrek]

A czy znane są Wam przypadki kupna ze zniżką więcej niż jednego lokalu przez tą samą osobę?

Tak. Właśnie dlatego, ze takie przypadki wystąpiły zaczęły się prace nad wprowadzeniem ograniczenia do jednorazowego prawa do zniżki.

[Piotrek]

Przewidują takie sytuacje:

Zgodnie z tym zapisem, przepisy pkt. 4 odnoszą się do osób ujętych w pkt. 5 oraz 5a ale nie można stosować wykładni rozszerzającej i wysnuwać wniosku, że zapisy pkt. 5 i 5a dotyczą osób wymienionych w pkt. 4.

[drwalniczek]

A czy znane są Wam przypadki kupna ze zniżką więcej niż jednego lokalu przez tą samą osobę?

Tak. Właśnie dlatego, ze takie przypadki wystąpiły zaczęły się prace nad wprowadzeniem ograniczenia do jednorazowego prawa do zniżki.

...no właśnie....zaczęły.. Wiec mozna nabywać ile sie chce pustostanów