wyślij newsaAktualności
Sprzedaż zbędnych lokali LP - procedury prawne
W związku z publikacją w „Rzeczpospolitej” z 2 marca pt. „Wielki wyrąb lokali”, w której znalazły się treści nieprawdziwe i zmanipulowane, przedstawiamy podstawy prawne oraz opis procedury związanej ze sprzedażą zbędnych lokali mieszkaniowych w Lasach Państwowych.
W dniu 02.03.2010 r. Rzeczpospolita opublikowała artykuł „Wielki wyrąb lokali”, w którym zawarto wiele informacji nieprawdziwych i zmanipulowanych, sugerując, że w zakresie sprzedaży zbędnych lokali mieszkaniowych w Lasach Państwowych panuje bezprawie. Poniżej przedstawiam zarówno podstawy prawne, jak też opis procedury związanej ze sprzedażą zbędnej substancji mieszkaniowej.
I. Ustawowe prawo nabycia
1. W myśl artykułu 40a Ustawy o lasach z 28 września 1991 r. (z późn. zmianami) „Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej >lokalami< oraz grunty z budynkami mieszkalnymi, nieprzydatne Lasom Państwowym”. Ustalenie ceny nieruchomości (pkt 2 artykułu 40a) przy sprzedaży następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do korzystania z lokali (pkt 3 artykułu 40a ).
2. Zgodnie z pkt. 4 art. 40a, pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają, przysługuje pracownikom i byłym pracownikom o co najmniej trzyletnim okresie zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia, z winy pracownika. „Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6 proc. za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3 proc. za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95 proc., a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5 proc. jego wartości”. Przepis ten stosuje się również do osób bliskich, pozostałych po pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi (przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych i zstępnych, a także osoby przysposobione). W razie zbiegu uprawnień do obniżenia należności osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe okresy zatrudnienia tych osób mogą być sumowane, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 proc. ceny sprzedaży lokalu (uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu). Dotyczy to także osób bliskich, również wobec lokalu, którego prawo najmu osoby te uzyskały w zamian za lokal dotychczas zajmowany w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika Lasów Państwowych (uprawnienie to przysługuje tylko jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego lokalu).
3. Według treści pkt. 7 tego artykułu, lokale przeznaczone do sprzedaży mogą nabywać również najemcy nieposiadający uprawnień, o których wcześniej była mowa, pod warunkiem, że zajmują je co najmniej od trzech lat na podstawie umowy najmu, zawartej na czas nieoznaczony, za cenę obniżoną za każdy rok najmu o 3 proc., nie więcej jednak niż o 45 proc. Wymogu zajmowania lokalu przez okres co najmniej trzech lat nie stosuje się do najemców będących organizacjami pozarządowymi, które uzyskały status organizacji pożytku publicznego i prowadzą działalność zgodnie z ustawą z 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i wolontariacie.
4. Pkt 9 artykułu 40a Ustawy o lasach stanowi, że „Pracownicy i byli pracownicy Lasów niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w pkt 4”.
5. Jeżeli osoby uprawnione w art. 40a, pkt 4–7 nie skorzystają z prawa do nabycia lokalu, w którym mieszkają, w terminie 6 miesięcy od daty ogłoszenia oferty sprzedaży, lokal można przekazać nieodpłatnie gminie, łącznie z gruntami i przynależnościami niezbędnymi do korzystania z lokalu, na zasadach określonych w przepisach o przekazywaniu zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Jednocześnie, „jeżeli ofertę kupna lokalu wolnego (pustostanu) lub gruntu z budynkiem mieszkalnym w budowie zgłosi więcej niż jedna osoba, sprzedaż następuje w drodze przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą jedynie pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych”.
6. Należy podkreślić, że zgodnie z pkt 8 artykułu 40a Ustawy o lasach, wykazy lokali oraz gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie, przeznaczonych do sprzedaży, sporządzają dyrektorzy regionalnych dyrekcji Lasów Państwowych. Wykazy te są przedmiotem opinii związków zawodowych. Sprzedaż może być dokonana po zatwierdzeniu wykazu przez dyrektora generalnego LP i ogłoszeniu wykazu w Biuletynie Informacyjnym Lasów Państwowych oraz w prasie (ogłoszeniu w prasie nie podlega wykaz lokali zasiedlonych).
7. Pkt 12 artykułu 40a Ustawy o lasach stanowi, że „Szczegółowe zasady i tryb sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteria kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także tryb przeprowadzania przetargu ograniczonego określa Minister Środowiska”.
II. O kwestii mieszkaniowej w ministerialnych zarządzeniach i rozporządzeniach
1. Zgodnie z zarządzeniem Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z 27 maja 1992 r., (M.P. z 30 czerwca 1992 r.) - w sprawie stanowisk w Lasach Państwowych zaliczanych do Służby Leśnej, na których zatrudnionym pracownikom przysługuje bezpłatne mieszkanie, oraz szczegółowych zasad i trybu przyznawania i zwalniania tych mieszkań – prawo do bezpłatnego mieszkania mają pracownicy Lasów Państwowych zatrudnieni na stanowisku nadleśniczego, leśniczego, strażnika leśnego lub podleśniczego. Z paragrafu 1 tego rozporządzenia wynika, że osobom pracującym na tych stanowiskach przysługuje (...) bezpłatne mieszkanie w miejscowości, w której pełnią obowiązki służbowe, o powierzchni w miarę możliwości uwzględniającej liczbę członków rodziny pozostającej z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.
2. Kolejne zarządzenie MOŚZNiL, z 14 marca 1995 r. (M.P. z 25 marca 1995 r.) - w sprawie stanowisk Służby Leśnej, na których zatrudnionym pracownikom przysługuje bezpłatne mieszkanie, oraz szczegółowych zasad i trybu przyznawania i zwalniania tych mieszkań – prawo do bezpłatnego mieszkania rozszerza o stanowiska zastępcy nadleśniczego, a także głównego księgowego, inżyniera nadzoru i gajowego.
3. Z kolei rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 marca 2007 r. (Dz. U. z 4 kwietnia 2007 r.) - w sprawie określenia stanowisk w Służbie Leśnej, na których zatrudnionym pracownikom przysługuje bezpłatne mieszkanie albo równoważnik pieniężny, oraz sposobu i trybu przyznawania i zwalniania tych mieszkań, a także ustalania i wypłaty równoważnika pieniężnego - krąg osób upoważnionych do bezpłatnego mieszkania zawęża, wykluczając z tego prawa stanowisko głównego księgowego.
4. Od 24 stycznia 2010 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Środowiska z 17 grudnia 2009 r. - w sprawie określenia stanowisk w Służbie Leśnej, na których zatrudnionym pracownikom przysługuje bezpłatne mieszkanie albo równoważnik pieniężny, oraz sposobu i trybu przyznawania i zwalniania tych mieszkań, a także ustalania i wypłaty równoważnika pieniężnego. Zgodnie z treścią tego rozporządzenia, prawo do bezpłatnego mieszkania przysługuje pracownikowi PGL LP zaliczanemu do Służby Leśnej, zatrudnionemu na stanowisku nadleśniczego albo leśniczego.
5. Szczegółowe zasady i tryb sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteria kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także tryb przeprowadzania przetargu ograniczonego określone zostały w rozporządzeniu Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z 9 kwietnia 1998 r. (Dz. U. z 27 kwietnia 1998 r.) Zgodnie z tym rozporządzeniem (rozdział 3), lokale mogą być kwalifikowane jako nieprzydatne Lasom Państwowym, jeżeli wpływy z ich wynajmu są niższe od kosztów ponoszonych przez Lasy Państwowe na ich utrzymanie. Na koszty te składają się: podatek od nieruchomości, koszty utrzymania pracowników administracji i dozoru technicznego, koszty konserwacji lokalu obciążające Lasy Państwowe, koszty obowiązkowego ubezpieczenia lokalu, 33 proc. kosztu koniecznego remontu, wynikającego z przeglądu technicznego, albo 20 proc. kosztu adaptacji lokalu do innych celów. Do tego dochodzą koszty związane z utrzymywaniem pustostanów. Grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie mogą być kwalifikowane jako nieprzydatne Lasom Państwowym, jeżeli w szczególności brak jest środków finansowych na dokończenie inwestycji i nie istnieje możliwość ich uzyskania lub ustała przyczyna, dla której rozpoczęto budowę, a jej dokończenie z przeznaczeniem na inne cele jest nieopłacalne.
6. W listopadzie 2002 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Środowiska (Dz. U. nr 190, poz. 1592), zmieniające poprzednie rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego. W nowelizacji uchylono zapis paragrafu 9, pkt. 2, który dotychczas zabraniał kwalifikowania nieruchomości położonych w enklawach jako zbędne Lasom Państwowym.
7. W związku z powyższą zmianą dnia 14 stycznia 2003 r. Janusz Dawidziuk - ówczesny dyrektor generalny Lasów Państwowych pismem (zn. Spr. ZS-210/59/2002) przesłał do regionalnych dyrekcji LP szczegółowe stanowisko w sprawie enklaw: „...Wnioskując do Ministra Środowiska o skreślenie enklaw w rozporządzeniu jako przeszkody w sprzedaży nieprzydatnym Lasom Państwowym nieruchomości miałem na uwadze przede wszystkim enklawy otoczone gruntami rolnymi i położone w bliskiej odległości od dróg publicznych. Typując do sprzedaży opisane nieruchomości mieszkaniowe proszę o dodatkowe przeanalizowanie jej zasadności pod kątem ewentualnych uciążliwości dla gospodarki leśnej, które mogą powstać po sprzedaży (ustanowienie drogi koniecznej). Szczegółowego uzasadnienia wymagać będzie kwalifikowanie do sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych położonych w głębi kompleksów leśnych. Decydować o jej przeprowadzeniu winien stan techniczny i koszty utrzymania budynków, a także uciążliwości dla gospodarki leśnej”.
III. Procedura sprzedaży
1. Podstawą wyrażenia zgody na sprzedaż zbędnych mieszkań jest wniosek przygotowany przez kierownika jednostki (w tym nadleśniczego). Wcześniej dokonuje on analizy, czy posiada dostateczną liczbę obiektów mieszkalnych niezbędnych do sprawnego funkcjonowania jednostki (nadleśnictwa). Wniosek o sprzedaż nieruchomości z art. 40a Ustawy o lasach, wraz z załącznikami wymaganymi określonymi przepisami, przekazywany jest do zaopiniowania i sprawdzenia przez wydział(y) merytoryczny regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.
2. Wniosek powinien zawierać: odpis księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej (projekt podziału lub po wydzieleniu działki do sprzedaży), wypis z rejestru gruntów (z ewidencji powszechnej – projektowanej działki do wydzielenia lub po wydzieleniu działki do sprzedaży). Oprócz tego – wyrys z mapy gospodarczej jednostki z oznaczoną lokalizacją działki do sprzedaży, z zaznaczonymi budynkami i budowlami. Ponadto – wykaz remontów, napraw i modernizacji za okres ostatnich 10 lat, a także protokół z przeglądu technicznego, potwierdzający konieczność niezbędnych remontów lub adaptacji sprzedawanego obiektu, wraz z uproszczonym kosztorysem budowlanym, określającym wysokość 33 proc. kosztu koniecznego remontu, wynikającego z przeglądu technicznego, albo 20 proc. kosztu adaptacji lokalu do innych celów. Do wniosku należy dołączyć informację o tym, kto jest najemcą budynku lub lokalu mieszkalnego (stanowisko służbowe lub czy jest to emeryt, rencista albo osoba obca), ponadto – czy osada jest zbędna jednostce (nadleśnictwu), a także, czy potrzeby Służby Leśnej są zaspokojone. Dołączone powinny być także: informacja dotycząca roszczeń reprywatyzacyjnych oraz uzasadnienie ekonomiczne – przychód i wydatki za okres ostatnich 10 lat. Konieczna jest też opinia związków zawodowych. Istotną informacją jest również lokalizacja działki i jej dostęp do drogi publicznej oraz jej wielkość. Informacje te powinny być opatrzone datą i podpisem nadleśniczego.
3. Regionalna dyrekcja LP przekazuje zaopiniowany wykaz nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do sprzedaży, wraz z kompletem niezbędnych dokumentów, do Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych. Jeżeli obiekt proponowany do sprzedaży spełnia wszystkie wymagane kryteria, dyrektor generalny Lasów Państwowych zatwierdza przygotowany przez RDLP wykaz. Zatwierdzony wniosek publikowany jest w Biuletynie Informacyjnym Lasów Państwowych. Dopiero po opublikowaniu wniosku w BILP nadleśnictwo może przystąpić do sprzedaży mieszkań, zgodnie z rozdziałem 2 rozporządzenia MOŚZNiL z 9 kwietnia 1998 r. z późniejszymi zmianami. Wszelkie dalsze działania (umowy, ustalenia) związane ze sprzedażą są w gestii kierownika jednostki (nadleśniczego).
Sprzedaż mieszkań w nadleśnictwie może zatem nastąpić po spełnieniu określonej procedury, przy czym, co należy podkreślić, początek wszystkich działań zależy od potrzeb nadleśnictwa.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż prowadzona jest w sposób jednoznacznie określony prawem i nieuprawnione są opinie o braku uregulowań prawnych.
dr inż. Marian Pigan
Dyrektor Generalny Lasów Państwowych
Napisz komentarz:
Reklama
Partnerzy
Polecamy
